Pour investir dans la location meublée générant des rendements et des dividendes de qualité, pourquoi ne pas opter pour la résidence senior ? Vous ne vous occupez d’aucune gestion locative quelconque, tandis que vous percevez des loyers stables et réguliers grâce à l’expertise d’un tiers : la société de gestion. Vous profitez aussi de nombreux autres avantages, tels que la qualité du rendement et la fiscalité attractive grâce au statut de LMNP. Voici cependant les 3 choses à connaître avant d’investir en résidence senior.
La qualité et l’expérience de la société de gestion
Il s’agit avant tout du critère principal que vous aurez à considérer, pour deux raisons :
- c’est de la société de gestion dont proviennent les loyers que vous percevrez
- si vous décidez de mettre en vente votre résidence senior, le nouvel acheteur lui aussi se focalisera sur les caractéristiques de celui-ci.
La société de gestion doit ainsi disposer de solides expériences non seulement dans la gestion locative, mais aussi dans la prise en charge de la dépendance, pour les résidences médicalisées. Les seniors qui choisissent d’y vivre pour le restant de leurs jours sont en effet partiellement ou totalement dépendants, arrivés à un certain âge. Notons cependant que les résidences classiques ne permettent pas cette prise en charge. Héberger des seniors nécessite un savoir-faire exceptionnel ainsi que le respect de certaines éthiques et de leur dignité tout au long de leur séjour au sein de ces unités.
Voici donc les critères à considérer dans le choix de la société de gestion : ses expériences, son savoir-faire, son sérieux et surtout, sa santé financière.
Le bail commercial
Si vous investissez dans une résidence senior, vous ne signez pas un bail locatif mais un bail commercial. Celui-ci fait partie du lot de l’exploitation : immobilier, mobiliers et équipements, contrat, statut de LMNP et société de gestion. En d’autres termes, vous n’achetez pas que la résidence, mais un tout. Par conséquent, au moment où vous décidez de revendre votre résidence, vous revendez l’ensemble de ce lot. Celui-ci doit donc être de qualité, et le bail rédigé avec soin puisque c’est sur celui-ci que s’articuleront l’investissement et le rendement, notamment. Les principaux points à surveiller sont les suivants : le montant des loyers, les modalités de leur versement, les dispositions afférentes à leur revalorisation, ainsi que celles relatives à la prise en charge des travaux de réparation et de rénovation. Un bail commercial de mauvaise qualité pourra éroder le rendement au fil du temps, et n’intéressera pas le nouvel investisseur dans le cas d’un éventuel projet de vente.
La convention tripartite, gage de qualité
Les résidences seniors, médicalisées ou classiques, signent généralement une convention tripartite qui est un engagement sur la qualité des services prodigués aux locataires d’une part, ainsi que sur la transparence des coûts d’autre part. Ce sont les résidences médicalisées qui doivent respecter, en plus, la transparence des coûts sur les soins et la dépendance. Cette convention tripartite contient également d’autres dispositions.
Un audit réalisé par des agents rattachés aux autorités publiques est exécuté de manière périodique afin de mesurer l’atteinte des objectifs fixés. La convention est ainsi renouvelée pour les résidences « conformes aux normes », tandis qu’elle peut être suspendue dans le cas contraire.
Avant de conclure, notons que vous aurez aussi à considérer d’autres critères, tels que l’emplacement et la qualité de la demande locative locale. Par exemple en réalisant une étude démographique basée sur l’évolution de la population vieillissante, en se projetant sur les 10 prochaines années. La résidence senior est certes de l’immobilier avant tout, qui se conserve donc sur le long terme.
